Ireneusz Nowak
Wartość rynkowa nieruchomości jako podstawa opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych
Streszczenie
W artykule przedstawiono problematykę związaną z określeniem wartości rynkowej nieruchomości jako podstawą opodatkowania na gruncie podatku od czynności cywilnoprawnych.
W publikacji wykazano, m.in. w jaki sposób organy podatkowe, sądy i doktryna dokonywały i dokonują wykładni wartości rynkowej przedmiotu czynności cywilnoprawnych, ze szczególny uwzględnieniem nieruchomości, pamiętając, iż tematyka ta ciągle wywołuje wątpliwości i spory w procesie stosowania prawa. Biorąc to pod uwagę należy pamiętać, że określenie wartości rynkowej nieruchomości należy dokonać rzetelnie, tak aby uwzględnić wszystkie przewidziane w art. 6 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych elementy składające się na wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnej, tj.: przeciętną cenę, obrót rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, miejsce położenia, stan i stopień zużycia, dzień dokonania czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Autor dowiódł, iż metoda ustalenia wartości rynkowej nie może pozostawać w oderwaniu od miejsca i daty zawarcia transakcji, a ponadto nie należy utożsamiać wartości rynkowej nieruchomości z jej wartością księgową. Także podobieństwa nieruchomości nie są równoznaczne z ich identycznością, a przy ocenie nieruchomości należy uwzględniać takie parametr jak chociażby: położenie, przeznaczenie w planie zagospodarowania, dojazd, czy szerzej możliwości rozwojowe. Ponadto przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości nie wolno pominąć stanu i stopnia zużycia rzeczy i poprzestać wyłącznie na przeciętnych cenach, ponieważ oba te kryteria należy stosować łącznie.
Z dokonanych w publikacji ustaleń wynika, że wezwanie przez organ podatkowy podatnika do skorygowania wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej w sytuacji, gdy ten ostatni nie określił wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej lub wartość określona przez niego nie odpowiada, według oceny organu podatkowego wartości rynkowej nieruchomości, jest z proceduralnego punktu widzenia czynnością sprawdzającą w świetle działu V Ordynacji podatkowej. Tym samym wezwanie do określenia wartości rynkowej nieruchomości powinno być dokonane w sposób jasny i precyzyjny, gdyż do obowiązków organu podatkowego należy wyjaśnienie, w oparciu o jakie przesłanki poddaje w wątpliwość wartość podaną przez nabywcę jako nieodpowiadającą cenie rynkowej. Ponadto organ podatkowy powinien podać w wezwaniu skierowanym do strony czynności cywilnoprawnej wartość rynkową czynności według własnej, wstępnej oceny w świetle zgodnie z art. 6 ust. 3 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
W artykule wskazano również, iż gdy podatnik pomimo wezwania organu podatkowego pierwszej instancji nie zweryfikuje wartości rynkowej nieruchomości lub ponownie poda wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, wówczas organ podatkowy dokonuje jej określenia z uwzględnieniem opinii biegłych lub przedłożonej przez podatnika wyceny rzeczoznawcy. Warto ponadto zauważyć, że jeżeli organ podatkowy powoła biegłego, a wartość określona z uwzględnieniem jego opinii różni się o więcej niż 33 % od wartości podanej przez podatnika, koszty opinii ponosi podatnik. Jednakże koszty opinii biegłego obarczonej wadami nie mogą obciążać podatnika, jeśli wady te były istotne i nie mogły być konwalidowane.